오퍼패드(offerpad) vs 오픈도어(opendoor) 비교 +expi

최근에 미주부 님이 오퍼 패드를 추천했다고 해서 오퍼 패드에 대한 질문을 많이 받습니다. 최근에 오픈도어의 주가는 지지부진하지만 오퍼 패드는 나름 잘 버텨주고 있기는 합니다.

실제로 오픈도어가 24달러일 때는 오픈도어보다 오퍼 패드가 확실하게 저평가였기 때문에 오퍼 패드를 오픈도어보다 주변에 추천한 적이 있습니다. 하지만 오픈도어가 13불대에 와 있는 지금은 오픈도어 사는 것이 낫다고 생각합니다.

출처 구글

출처 구글

왜 그런지 설명해보겠습니다.

먼저 아이 바잉의 개념을 만든 것이 오픈도어입니다.

오픈도어는 2014년에 설립되었고, 오퍼 패드는 2015년에 설립된 기업입니다. 오픈도어 전까지는 부동산 시스템을 변화시킬 생각을 아무도 하지 않았습니다. 먼저 시장을 선점한다고 해서 무조건 이기는 것은 아닙니다.

구글이 설립되기 전에 야후가 있었지만 검색엔진의 성능 차이로 인해 야후는 예전의 지위를 잃었습니다. 하지만 오픈도어와 오퍼 패드는 이 사례와 완전히 다릅니다

오퍼 패드는 자신의 아이 바잉 서비스 가능지역을 10개에서 21개로 늘렸습니다. 하지만 이때 오픈도어는 23개의 지역을 확장해 현재 44곳에서 서비스를 하고 있습니다.

오퍼 패드가 3분기까지 11개 늘릴동안 오픈도어는 3분기에만 5 지역을 늘렸습니다. 심지어 지금은 뉴욕 집들을 데이터 분석 중이며 캐나다로도 진출하기 위해 캐나다에서 인력을 구하고 있습니다.

지금 당장 시장의 규모도 다르고 늘리는 속도도 오픈도어가 더 높습니다. 먼저 아이 바잉 개념을 만든 오픈도어는 시장을 이미 오퍼 패드보다 시장을 선점했습니다. 그리고 애초에 선점한 시장에서도 오픈도어가 오퍼 패드를 앞서고 있습니다.

현재 미국 내에서 아이 바잉이 가장 잘 되고 있는 도시는 피닉스인데 피닉스에서 오픈도어한테 오퍼 패드가 밀리고 있습니다. 이건 캐나다 인력을 구한다는 소식의 출처입니다.

 

Opendoor Announces Hiring Plans in Canada | Opendoor

 

집 판매 개수 그리고 집 구매량 차이

오퍼패드가 2021년 1년 동안 팔 집의 개수는 5800개에서 6000개로 예상한다고 합니다. 오픈도어의 3분기 판매량은 5988 채입니다!!!!!! 오픈도어의 4분기 판매량은 3분기보다 30에서 50프로 정도 늘어날 것입니다. 이렇게 생각한 이유는 매출에서 알 수 있습니다.

오픈도어의 4분기 예상 매출은 3.1에서 3.2 정도를 예상하고 있습니다. 지금까지의 집과 비슷한 집을 팔 거라고 예상되므로 4분기 판매량을 예상해볼 수 있습니다. 2분기 때 오퍼 패드가 1259채를 판매했는데 3분기에는 1673채를 팔았습니다.

하지만 오픈도어는 3분기에 3481채에서 5988채로 72퍼센트가 증가했습니다. 오퍼 패드보다 덩치도 큼에도 불과하고 엄청난 속도로 성장하고 있습니다. 시간이 지날수록 그 격차는 더 벌어지고 있습니다.

출처 오퍼패드 사이트

출처 오픈도어

그렇다면 누군가는 이렇게 물어볼 수도 있습니다. 지금까지는 오픈도어의 성장세가 빨랐던 것은 맞지만 오퍼 패드가 덩치가 작다 보니 나중엔 오퍼 패드가 빠를 수도 있지 않나요?

여기에 제 답은 적어도 가까운 미래에는 불가능하다입니다. 애초에 집을 팔기 위해서는 집을 사야합니다. 하지만 주택 구매 숫자도 오픈도어가 오퍼 패드보다 압도적으로 많습니다. 오퍼 패드가 2,753채를 3분기에 구입한 데 비해 오픈도어는 15,181채를 샀습니다.

이는 오퍼 패드가 오픈도어보다 성장하고 싶어서 물량 자체가 오픈도어가 오퍼 패드보다 8배 가까이 밀리기 때문에 오픈도어가 더 고성장할 수밖에 없습니다.

Gross margin이 오퍼패드가 더 높습니다. - 애초에 그로스 마진은 비슷합니다

오픈도어와 오퍼패드의 groos margin은 비슷비슷합니다. 어떤 분기에는 오픈도어가 높고, 어떤 분기에는 오퍼 패드가 더 높습니다. 그리고 최근 3분기는 오픈도어의 gross margin은 8.9퍼센트, 오퍼 패드의 그로스 마진은 9.8퍼센트였습니다. 이것 때문에 오퍼 패드보다 오픈도어가 더 안 좋다고 합니다. 그러나 제 생각은 다릅니다.

애초에 현재 아이바잉 사업 자체가 그로스 마진이 큰 사업이 아닙니다. 그렇기에 질로우 같은 회사는 손을 땐 것입니다. 지금 당장 그로스 마진을 중요시하기보다는 시장지배력을 확보하고, 아이 바잉 서비스에 익숙해지도록 만드는 게 중요합니다. 그렇게 규모의 경제를 만들며 꾸준한 이익을 내고, 기타 부가서비스로 추가적인 수익을 올려야 합니다. 그런 면에서 오퍼 패드는 오픈도어에게 안됩니다.

http://www.infostockdaily.co.kr/news/articleView.html?idxno=134804

2020년 점유율입니다. 오픈도어는 50퍼센트를 차지한 반면 오퍼 패드는 21퍼센트를 차지했습니다. 그리고 이번 2021년도에는 오픈도어는 3분기 실적만으로 오퍼 패드의 1년 예상 판매량 전체와 맞먹을 정도입니다.

질로우가 빠지면서 오퍼 패드에 수혜가 갈 수도 있겠지만 오픈도어에 수혜가 갈 가능성을 크게 보고 있습니다. 그 이유는 진출한 시장의 숫자가 오퍼 패드를 압도하기 때문입니다.

매출로만 따졌을 때 오퍼패드가 저평가입니다 - 이렇게만 따지면 안 됩니다.

이 논리를 오픈도어와 비교대상으로 종종 오르는 중고차업체 카바나를 예시로 비교해보겠습니다.

카바나의 경쟁자로 평가받는 브룸, 카멕스의 시총은 카바나가 제일 높습니다. 그런데 매출은 카멕스가 제일 높으며 심지어 브룸은 카바나와 3분기 매출은 5배 차이가 안 나지만 시가총액은 20배 넘게 차이 납니다.

 

매출로만 따지기 전에 시장지배력도 시가총액에 들어가는 것입니다. 오픈도어 3분기 매출이 오퍼 패드보다 4배 정도 높게 나왔으니 시가총액도 4배 차이가 적당하다는 것은 무조건 옳은 판단은 아니라고 생각합니다.

오픈도어랑 오퍼패드 둘 다 목표주가까지는 한참 남았기에 목표주가 이야기는 생략하겠습니다.

임원진 차이

오퍼패드에는 오픈도어보다 훌륭한 임원진을 가지고 있지 않습니다.

오퍼 패드는 스퀘어에서 머신 러닝을 구축한 최고 기술 책임자를 가지고 있지 않습니다. 아이 바잉 시장에서 좋은 알고리즘 구축이 회사의 매출을 움직이기 때문에 경험 있고, 능력 있는 엔지니어가 있는 것이 중요합니다.

그런 면에서 오픈도어는 훌륭한 임원을 가지고 있습니다. 이 밖에 시타델 상무이사 출신, 넷플릭스 제품팀을 이끈 경력이 있는 등 다양한 훌륭한 임원진이 있지만 오퍼 패드와 가장 크게 비교되는 부분은 CTO라고 생각합니다.

이밖에도 오퍼 패드는 소프트뱅크를 이끄는 손정의의 투자를 받지 않았으며 차마스가 투자하지도 않았습니다. 뱅가드와 블랙록 지분이 10퍼센트 가까이 되는 것도 아닙니다. 유명한 투자자들이 오퍼 패드보다 오픈도어에 관심을 가지는 데는 이유가 있다고 생각합니다.

그 외 내용

아이 바잉 산업 자체에 대해 어둡게 본다면 오픈도어 오퍼 패드를 사면 안됩니다. 아이 바잉이 기존에 없던 개념이기에 리스크가 있는 것은 사실이나 아이 바잉이 개인적으로 사람들을 편하게 부동산 매매를 가능하게 하는 것도 사실입니다.

물론 질로우의 사례처럼 정말 폭 삭망 할 수도 있습니다. 만약 오픈도어와 오퍼 패드 둘 중 어떤 회사던지 간에 만약 위험 요인이 보인다면 그때는 손절 또는 익절을 할 때라고 생각합니다.

그리고 애초에 부동산 가격을 예측한다는 것이 쉬운 일이 아닙니다. 제 생각에는 미국에서 적어도 1~ 2년 안에 부동산 폭락은 일어나지 않을 거 같습니다.

아이 바잉이 잘 되든지 안 되든지 간에 전통적인 부동산 매매는 사라지지 않을 것이기에 expi에도 관심을 가지는 것도 좋다고 생각합니다.

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