금리와 부동산가격의 관계(오픈도어 2탄 프리뷰)

반갑습니다. 세상모든주식입니다. ㅎㅎ제가 이 블로를 만든 이유는 주식 경험이 적은 사람(나포함)에게 세상이 어떻게 돌아가는지와 다양한 종목을 알려주며 생각의 폭을 넓혀주고 싶었기 때문입니다. 또한 주식을 통해 그와 관련된 지식을 공유하고 싶습니다.



오늘은 금리와 부동산관계에 대해서 매우 간략하고 직관적으로 설명해보려고 합니다. 두 개의 사례가 오픈도어 단점을 효과적으로 설명하도록 도울 것이라고 생각합니다.

많은 사람들이 예상했듯이 금리, 이것이 오늘의 주제입니다.

 

금리인상과 부동산가격-일본편

 

미국은 인플레이션때문에 바이든의 지지율이 흔들리고 있습니다. 이 인플레이션을 잡으려 비축유를 풀었지만 쉽지 않을 것입니다.
그러기에 금리인상시기가 빨라질 것이라고 시장은 예상합니다. 금리인상에 대해서 체감이 안되는 분들을 위해 한가지 예시를 일본의 상황을 통해 들어보겠습니다.


일본이 버블경제가 된 이유를 보면 플라자 합의부터 시작됩니다. 플라자 합의에 따라 일본은 1985년 1 달러당 250엔을 1986년 150엔대로 급격하게 엔화 가치를 높였습니다. 이 때문에 일본의 gdp성장률은 거의 반토막이 났습니다. 이를 타개하기위해 일본정부는 1986년 5%에서 1987년 2.5%로 금리를 인하했습니다. 이 때문에 돈이 부동산으로 들어가게 되었고, 버블 경제가 되게됩니다. 이같은 버블을 막기위해서 일본정부는 1990년 금리를 6퍼센트로 올려버립니다. 이때부터 집값 버블이 꺼지게되게 됩니다.

집값은 주식보다 한 발자국 늦게 떨어지기 시작했지만 결국은 하향곡선을 그리게 됩니다. 그리고 일본의 대처가 늦었습니다. 일본정부는 이 금리인상으로 인해 디플레이션이 시작되었습니다.

금리인상과 부동산가격-천조국편

미국은 2001년 911테러이후 큰 폭으로 금리인하를 하게됩니다. 이때 투기성자금이 부동산으로 흘러들어갔고 거품을 만들어냅니다. 그리고 결국
미국의 연방준비은행은 2004년 6월 이후 2006년 6월까지 2년 동안 17차례에 걸쳐 연방기금 목표금리
를 1.00%에서 5.25%로 인상하였는데, 이에 따라 모기지 대출금리도 큰 폭으로 상승했습니다.
밑의 자료는 미국 주택가격지수입니다.

그래프에서도 알 수 있듯이 금리인상폭이 2006년 기점으로 확실히 꺾였습니다. (이 때 주택으로 담보받아서 주택을 사고 반복되고, 또 반복되고 주식도 정크주식을 우량주식에 끼워팔고 등 같은 자세한 이야기는 나중에 시간되면 다뤄보도록 하겠습니다.)
이 때 모기지대출을 받은 사람들은 높은 금리를 감당할 수 없어서 파산했고, 결국 집값 폭락으로 이어지게 됩니다.

이 글을 보고 있는 사람들 중에 저보다 통찰력과 지혜를 가진 분이 이 두사건의 원인에는 금리만 있는 것이 아니라고 말할 수도 있다고 생각합니다. 당연히 여러 제도적문제가 이 사태를 촉발시킨 것일겁니다. 하지만 금리가 이만큼의 영향을 주었다는 것은 부정할 수 없다고 생각합니다.

 

코로나로 생긴 유동성 거품?

코로나로 인한 각종 지원금을 통한 유동성은 주식시장과 부동산으로 흘러 들어왔습니다. 이것이 거품인지 아닌지는 훗날 미래가 판단할 것입니다. 하지만 확실한 것은 우리가 현재 거품속에서 살고 있는지 아니면 이것이 정상인지는 누구도 정확히 알지 못한다는 것입니다.