나는 opendoor를 strongly bullish한다.+부동산시장

반갑습니다. 세상모든주식입니다. ㅎㅎ제가 이 블로를 만든 이유는 주식 경험이 적은 사람(나포함)에게 세상이 어떻게 돌아가는지와 다양한 종목을 알려주며 생각의 폭을 넓혀주고 싶었기 때문입니다. 또한 주식을 통해 그와 관련된 지식을 공유하고 싶습니다.

 

오픈도어 대폭락

 

출처 구글

최근 오픈도어가 24불에서 14불까지 내려왔습니다 계속해서 받아주는 물량이 없다보니 지지를 못 받고 낙하하고 있습니다. 이번년도 매출이 5조에서 7조사이로 예상되고 성장률이 분기당 50프로씩일뿐만 아니라 곧 흑자전환하는데 시총 8b??

zillow의 아이바잉산업 포기로 인해 아이바잉산업에 대해 의구심이 생겼기 opendoor랑 오퍼패드 둘 다 떨어진 측면이 있는 것 같습니다.

그리고 기준금리 인상시에 벌어질 부동산 쇼크를 우려하는 것 같기도 합니다. 우리나라가 지금 기준금리 인상 후에 거래량이 많이 떨어진 걸 보면 미국도 똑같지 않을까 생각될 수도 있다고 생각합니다.

물론 이 말이 맞을 가능성이 큽니다. 하지만 제 생각은 조금 다릅니다.

애초에 우리나라가 비정상이다.

현재 우리나라는 계속해서 부동산을 조이고 있습니다. 각종 규제를 통해 대출을 막고, 다주택자들에게 여러 불이익을 주고 있습니다. 그리고 기준금리인상까지 하면서 부동산 가격이 문제가 아니라 거래량 자체를 줄였습니다. 집을 사고 싶은 사람들까지 피해보는 구조가 된 것입니다.

바이든정부 부동산 대책 내놔 "200만가구 증축안 총력"

하지만 다른 나라는 규제를 통해 가격을 통제하기보다는 공급을 통해 가격을 통제하려고 합니다. 솔직히 자유경제시장에서 우리나라처럼 각종규제를 때린다라... 중국도 아니고 흠.......

출처 https://www.google.com/amp/s/www.chosun.com/economy/mint/2021/07/30/T7CRWEZTAFEP3DXQ43BD6GUXQM/%3foutputType=amp

미국은 신규 주택을 짓는 사업자들에게 여러 세금 혜택을 준다고 하기 때문에 거래량 자체가 대폭 줄어들 것 같지는 않다. 이는 부동산 거래시 수수료를 비롯한 모기지 대출 그리고 시세차익으로 이득을 보는 오픈도어에게는 호재라고 생각한다.

현재 오픈도어는 규모의 경제를 만들면서 마진률을 높일생각입니다. 하지만 거래량이 준다면 똑같이 미국 부동산의 10퍼센트를 차지하더라도 실제 거래량이 줄어든다면 목표매출을 달성하기가 어려울 것입니다.

부동산 사이클을 보자

부동산은 17에서 18년주기로 가격이 움직입니다. 이것을 부동산 사이클이라고 흔히 부르며 한센주기설이라고 합니다. 왜 그럴까?

모든 사이클이 똑같습니다. 수요증가로 가격이 오르고 공급부족이 일어납니다. 그리고 이제 기업 또는 정부가 공급을 늘리기 시작하면 점차 가격이 내려옵니다. 그런데 부동산 사이클이 다른 사이클보다 상대적으로 주기가 긴 이유는 건설시간입니다. 집을 만들겠다고 마음먹으면 다음날에 만들어지는 것이 아니라 5년정도 걸립니다. 그렇기에 주기가 길어지는 것입니다.

한센주기설을 믿기있는 전문가들은 2024년에서 2025년에 가격이 하락할 것이라고 생각하고 있습니다. 한센주기설이 현재까지 어느정도 맞았다는 것을 생각하면 부동산 하락으로 인해 오픈도어의 수익감소 걱정은 내려놓아도 될 거 같습니다.

미국은 현재 진짜 공급이 부족하다

“美 집값 16% 급등” 골드만삭스가 폭등론에 빠진 이유

바이든은 부동산공급을 통해 부동산 가격을 잡으려하고 있지만 건설업자들의 반응이 미지근합니다.

2008년 서브프라임 모기지 당시에 생긴 부동산에 대한 악몽때문입니다. 그 당시 부동산 가격이 떨어지고, 너도나도 집을 팔려고 내놓는 바람에 공급과잉이 일어났습니다. 그리고 건설업자들이 만든 집을 사주는 사람이 없어지자 수많은 건설업자들이 파산했습니다. 그런데 서브프라임 때 한번 당한 기억이 있는 건설업자들이 공격적으로 집을 만들까요? 저는 아니라봅니다.

출처 https://www.google.com/amp/s/www.chosun.com/economy/real_estate/2021/11/27/BZJI5QA2DVDQ3KZK3TEBSE33QM/%3foutputType=amp

지금 밀레니얼 세대가 집을 구하는 시기이기 때문에 집을 공급해야하지만 지난 10년간 400에서 600만가구가 덜 공급되었다고 합니다. 하지만 위에서 바이든이 200만가구 공급하겠다고 하니 공급부족이 심화될거라고 봅니다. 물론 위 기사를 쓴 골드만삭스가 내년 금리인상에 회의적인 입장이기에 맹신하면 안됩니다.

모든 기준금리인상이 BOOM을
일으킨 건 아니다

16. 금리와 부동산가격의 관계(오픈도어 2탄 프리뷰)

16번 글인 금리와 부동산가격의 관계에서 이미 설명했지만 금리인상이 부동산시장에 엄청난 영향력을 가진 것은 역사가 증명합니다.

하지만 무조건 그런거는 아닙니다.

기준금리 출처 https://ko.tradingeconomics.com/united-states/interest-rate

연준은 2015년도에 제로금리에서 기준금리를 올리기 시작했습니다. 점차 올리기 시작하더니 2퍼센트를 넘겼습니다. 미래에 연준이 금리를 얼마나 올릴지는 모르겠지만 서브프라임 때 당한 기억이 있으니 그 때만큼 올리긴 힘들것입니다. 5퍼이상까지 올린다면 이런 예상 의미없습니다. 도망쳐야 됩니다.

주택가격지수출처 https://ko.tradingeconomics.com/united-states/case-shiller-home-price-index

2015년에 금리인상발표를 하고나서도 집값은 올랐습니다.

기존주택판매량-https://ko.tradingeconomics.com/united-states/existing-home-sales

기존주택판매량은 신규주택판매를 제외한 판매량으로 계약이 완료된 주택이라보면 됩니다. 잠정주택판매지수와는 다르게 1달정도 후행지표입니다.


2015년 금리인상때 기존주택판매량에는 큰 영향이 없었습니다. 물론 현재 미국이 역대급 돈풀기로 인해 금리에 대한 불확실성이 존재하기에 2020년도 2015년과는 다를 가능성이 크긴 합니다. 하지만 저는 2008년과는 다르게 여러 안전장치들이 마련되어 있다고 생각하기에 부동산 침체가 올까라는 생각이 듭니다.

부동산 침체?? 오히려 좋을수도

오픈도어가 현재 먹고 있는 부동산 점유율은 1퍼센트정도이고, 현재 오픈도어가 진입한 시장들의 평균 점유율은 3퍼센트정도이고 피닉스에서는 10퍼센트입니다. 캐나다에도 진출할 계획이며 아직 먹을 수 있는 시장이 많습니다.

만약에 오픈도어가 부동산침체를 제대로 얻어맞는다면 그 때는 개인간의 부동산거래는 하늘의 별따기가 될 것입니다. 오히려 오픈도어로 거래하는 것이 편하기에 오픈도어의 점유율을 높이는 기회가 될 것이라고 생각합니다.

늘어난 점유율은 부동산 시장이 다시 활기를 찾았을 때 강력한 힘이 될 것입니다.

모든 것은 추측

지금까지 이야기한 것은 모두 가정입니다. 제 생각과는 반대로 움직일 가능성도 있습니다. 그러니 투자하기 전에 여러 글과 영상, 뉴스를 통해 공부를 한 후 투자해야지 확신을 가지고 장기투자를 할 수 있다고 생각합니다.

글고 무서운 한가지는 바닥이 안보이네요ㅠ

제가 쓴 것 중에 부족한 것이 있다면 댓글로 적어주시면 감사하겠습니다.

12월 7일 수정

내부자 매수 포착

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