엄청 자세한 오픈도어 분석글 , 6개의 단점과 7개의 장점 + α

반갑습니다. 세상 모든 주식입니다. 오늘 제가 소개할 주식은 오픈도어입니다. 오픈도어를 처음 알게 된 사람들은 신선한 회사를 알아가는 계기가 되고, 이미 알고 있던 사람들은 오픈도어의 밝은 면과 어두운 면을 둘 다 알아가는 기회가 되었으면 좋겠습니다. 천천히 정독해주시면 감사하겠습니다.

제가 이 블로그를 만든 이유는 세상이 어떻게 돌아가는지와 다양한 종목을 알려주며 생각의 폭을 넓혀주고 싶었기 때문입니다. 또한 주식을 통해 그와 관련된 지식을 공유하고 싶습니다.

오픈도어 홈페이지

오픈도어가 미국의 직방이라고?

오픈도어는 2014년에 설립된 프롭 테크 기업입니다. 프롭 테크는 property+tech의 합성어로 부동산과 기술을 융합해서 고객들에게 새로운 가치를 창출하는 기업을 말합니다. 오픈도어도 그중 하나입니다.

그렇다면 오픈도어는 무슨 사업을 하는 걸까?

오픈도어는 집을 직접 매입해서 판매하는 회사입니다. 일단 우리나라 직방 하고 비교하는 분들이 많은데 여기서 차이가 발생합니다. 직방이 집을 매입하고 판매하지는 않기 때문입니다.

위의 이유 때문에 직방 하고 오픈도어를 동일선상에 놓고 비교를 하면 안 됩니다. 직방은 외부의 부동산 중개업자가 올리는 것이기에 오히려 레드핀이나 질로우가 제공하는 서비스랑 비슷하다고 보면 됩니다.

밑의 사진은 질로우에서 부동산을 검색한 사진입니다. 한눈에 봐도 아시겠지만 우리나라의 직방과 매우 닮아 있습니다. 집 사진을 클릭해보면 최근 몇 년동안의 시세와 집의 특징 등을 볼 수 있으며 방문 신청을 할 수도 있습니다.

이처럼 오픈도어는 직방과 차이점이 있지만 오픈도어가 하는 서비스가 우리나라에서는 익숙지 않습니다. 부동산 중개업자가 집을 직접 사서 판매한다는 개념이 없기 때문입니다.

이러한 이유로 직방과 마찬가지로 부동산을 판매한다는 이유만으로 동일한 업종으로 묶이는 경우가 많습니다. 그러나 이 글을 읽은 지금부터라도 직방과 오픈도어를 구별할 필요가 있습니다.

즉, 오픈도어=직방(x)

오픈도어에 대한 사업(아이 바잉)의 필요성

오픈도어는 미국에서는 AI를 이용해 부동산을 직접 매입과 판매를 하는 기업으로 이러한 메커니즘으로 하는 사업을 아이 바잉(ibuying)이라고 합니다.

아이 바잉의 대표적인 기업으로는 오픈도어, 오퍼 패드, 레드핀이 있으나 오픈도어의 점유율이 압도적입니다.

우리나라처럼 정형화된 집 구조를 가진 나라에서는 ibuying서비스가 굳이 필요하지 않을 수도 있으나 미국에서는 ibuying 서비스가 부동산 거래에 있어 혁신을 만들어 내고 있습니다.

미국에서는 우리나라처럼 부동산 거래가 빠르게 진행되지 않습니다. 왜 그럴까요?

우리나라처럼 집 구조가 일정하지 않기에 여러 집을 돌아다니며 후보 목록을 만들어야 하며 기본적으로 집 구매까지 걸리는 기간이 몇 달까지 걸리기도 합니다. 이밖에도 최근에는 부동산 수요가 폭발하여 집을 구매할 때 입찰 경쟁도 치열해졌습니다.

여유가 있는 사람이라면 긴 구매 기간을 기다릴 수 있겠지만 지금 당장 이사를 가야 하는 경우나 빠르게 부동산을 구매하고 싶은 사람들은 답답할 것입니다.

그래서 구입을 원한다면 치열한 입찰 경쟁과 기다림 없이 집을 바로 살 수 있는 아이 바잉의 수요가 생기는 것입니다.

그렇다면 과연 집을 살 때만 아이 바잉이 필요한 것일까요?

그렇지 않습니다. 미국의 집은 우리나라의 아파트와 다르게 단독 주택 또는 전원주택의 형태를 띠는 집이 많다 보니 집을 팔기 위해서 집 전체를 리모델링을 해야 합니다. 차고지부터 정원까지 고쳐야 되고, 수영장도 있다면 사용할 수 있는 상태로 고쳐야 합니다.

이와 같은 리모델링은 부동산 판매를 하려는 사람들에게 피로함을 주게 됩니다. 그래서 과거에도 플러핑이라는 고쳐지기 전의 집을 싸게 사서 리모델링 후 비싸게 파는 비즈니스가 있었습니다.

아이 바잉이라는 단어를 빼고 본다면 오픈도어가 하는 서비스는 플러핑 비즈니스라고 볼 수도 있습니다. 하지만 오픈도어처럼 전문적으로 몇 조 단위의(현재 글 쓰는 시점에서 6조 원 규모의 부동산 소유) 집을 사서 파는 회사는 거의 없었습니다.

또한, 아무리 리모델링하는 작업이 힘들어도 자신이 산 부동산을 시세보다 매우 낮은 가격으로는 팔 수는 없습니다. 그렇다고 해서 플러핑 사업자 입장에서 시세와 비슷하게 리모델링도 안 된 집의 부동산을 살 수도 없습니다.

이러한 갭을 메꾸기가 힘들지만 오픈도어는 자체 AI를 통해 이러한 갭을 줄여나가고 있는 것입니다. 특히, 현금으로 주기 때문에 오픈도어에 판매하는 입장에서도 만족할 수 있는 것입니다.

물론, 오픈도어가 리모델링이 안 된 집을 사서 플러핑 하는 경우만 있는 것은 아니고, 현금이 당장 필요한 판매자와 빠르게 집을 팔고 싶은 판매자의 수요를 잘 알아차린 것입니다.

부동산 판매자와 구매자의 수요를 알아차리고 만든 비즈니스가 아이 바잉이며 이 비즈니스를 처음 시작한 회사가 opendoor입니다.

현재 오픈도어는 부동산 판매와 구매를 도와주는 비즈니스를 넘어 부동산 대출 사업까지 진출해 있는 상황입니다. 앞으로 오픈도어가 서비스할 사업분야는 점점 넓어질 겁니다.

아이 바잉 비즈니스의 필요성이 대두되고 있는 나라가 미국만은 아니기에 캐나다(이미 직원을 뽑는 중)를 포함한 다른 나라들까지 진출할 가능성이 높다고 생각합니다.

이제부터 본격적으로 오픈도어가 가진 장점과 단점을 설명해보겠습니다. 개인적으로 리스크를 아는 것이 장점을 아는 것보다 중요하다고 생각하기에 단점부터 말해보겠습니다. (장점부터 말하니까 단점 말할 때 대충 읽는 경우가 많은 것 같음)

폭발적인 매출 성장은 착시효과

위에서 말했듯이 오픈도어와 비슷한 사업을 하는 회사로는 레드핀, 오퍼 패드가 있습니다. 이 중에서 레드핀은 아이 바잉 서비스만 하는 것도 아니고, 오퍼 패드나 오픈도어에 비해 아이 바잉 규모도 크지 않기에 오퍼 패드와 비교를 먼저 해 보겠습니다.

앞으로 보여줄 비교자료에서 매출 성장률이 이렇게 높게 잡히는 이유는 2020년도가 코로나로 인해 아이 바잉 사업자들이 공통적으로 일시적으로 집을 구매하는 것을 줄이거나 중단했기에 정부에서 코로나에 대한 규제를 조금씩 풀기 시작한 2021년 매출 성장률이 높게 잡혔습니다.

이것은 일종의 착시효과이기 때문에 어느 정도는 감안해서 볼 필요는 있습니다. 그럼에도 불구하고 2020년 하반기부터는 부동산 열풍이 불기 시작했다는 점을 고려하면 오픈도어의 성장을 완전히 평가절하할 필요는 없지만 오픈도어는 2019년과 2020년의 매출 하락이 오퍼 패드보다 심했습니다.

예를 들어 오픈도어의 4분기 매출이 2020년에 비해서 1436프로 증가했는데 이것도 일종의 착시효과기 때문에 앞으로는 네 자리의 매출 성장은 보기는 힘들 것입니다.

오픈도어의 2021년도 매출은 8.02B로 2020년 2.58B에 비해 200프로 이상 revenue가 증가한 반면에 오퍼 패드는 1.06에서 2.07로 revenue가 95프로 증가하는 데 그쳤습니다. 이것만 보면 오픈도어의 성장성이 오퍼 패드보다 커 보입니다.

여기서 위에서 말했듯이 매출 상승에 대한 관점을 2020년에 맞추지 않고 2019년에 맞추면 어떨까요?

2019년에 오퍼 패드 매출은 1.1B였고, 2020년도 매출도 1.1B였습니다(오퍼 패드 홈페이지 자료 참고). 1년 동안 매출의 변화가 없었다니 코로나의 영향을 많이 받았다는 것을 알 수 있습니다.

그러면 오픈도어는 어떨까요?

오픈도어는 2019년 매출이 4.74B, 2020년 매출이 2.58B였습니다(위불 자료 참고). 2019년과 2020년 매출을 처음 봤을 때 매출이 50프로나 감소했기에 수치를 잘못 봤나라고 생각하는 사람들이 많을 것입니다. 그러나 이게 팩트입니다.

결국 종합해보면 오퍼 패드는 2019년 1.1B, 2020년 1.1B, 2021년 2.07B이고, 오픈도어는 2019년 4.74B, 2020년 2.58B, 2021년 8.02B입니다. 오퍼 패드는 2019년과 2021년 동안 매출이 2배 증가하였고, 오픈도어는 매출 2배 성장을 이뤄내지 못했습니다.

오픈도어가 스펙 합병을 2020년 하반기에 완료했고, 오퍼 패드가 스펙 합병을 2021년 하반기에 완료했다는 점을 고려하면 2021년 한 해동안 자금조달 측면에서 오픈도어가 오퍼 패드보다 유리한 면이 있었습니다. 그렇기 때문에 위의 오픈도어의 매출은 실망스러울 수밖에 없습니다.

그럼 몇몇 사람은 오픈도어에 비해 오퍼 패드가 평균적으로 비싼 집을 팔아서 매출이 높게 나온 거 아니냐는 반박을 할 수 있습니다.

그러나 이 반박은 틀렸습니다. 4분기 실적이니까 ibuyerstars의 자료(2021년 12월 31일부로 서비스를 종료했음)에 따르면 2021년 9월부터 12월까지는 오퍼 패드와 오픈도어 모두 40만 달러로 그래프가 겹쳐지는 형태를 띠고 있습니다.

좀 더 자세히 살펴보자면 평균적으로 두 기업 모두 30만 달러~40만 달러 사이를 움직였지만 오픈도어의 평균 가격이 그래프를 시각적으로 봤을 때 더 높아 보입니다.

ibuyerstars(오픈도어에 관한 부동산 데이터가 많이 적어 보임)가 모든 아이 바잉 데이터를 가지고 있는 것은 아니기에 직접 계산을 해보면 오퍼 패드가 2021년 한 해동안 6373채를 팔았고, 오픈도어가 21725채를 팔았습니다.

계산의 편의성을 위해 2021년 오퍼 패드 매출 2B, 오픈도어 8로 계산해보면 오퍼 패드는 31~32만 달러 오픈도어는 36~37만 달러가 나옵니다. 결국, 오픈도어가 더 비싼 집을 판 것이기에 위의 질문은 틀렸습니다.

그러니 오픈도어의 매출이 어느 정도 착시효과가 있었고, 오퍼 패드가 오픈도어보다 코로나 상황에 대처를 더 잘했다는 것은 사실처럼 보입니다.

 

만년 적자

2021년 4분기 동안 오픈도어는 662m 달러의 순 손실을 기록했으며 이는 2020년의 253m 달러의 순손실보다 많은 수치입니다(오픈도어 자료 참고). 매출은 늘었지만 오히려 적자폭이 커진 겁니다.

이러한 현상은 성장주에서 자주 나타나는 현상으로 회사의 덩치를 불리는 것이 투자받는 데 있어서 유리하기 때문에 적자 폭을 늘리더라고 매출을 키우는 선택을 하는 경우가 많습니다.

그러나 오픈도어의 적자폭은 살짝 결이 다릅니다. 왜냐하면 662m 달러의 순 손실 중에서 536m이 주식 보상의 형태이기 때문입니다. 이는 2020년 38m의 주식 보상보다 훨씬 늘어난 수치입니다.

주식 보상을 제외하고 다시 계산해보면 2020년에 비해서 적자폭이 줄어들게 됩니다. 그렇다 해도 적자폭이 커진 것은 변함이 없으며 이 주식 보상 규모가 점점 줄어들고 있는지 늘어나고 있는지 알아보는 것이 중요해 보입니다.

2021년 1분기에는 약 240m 불, 2분기는 약 160m 불, 3분기에는 약 60m 불이므로 4분기에는 약 70~80m 불 정도 되는 것을 알 수 있습니다.

누가 스톡옵션을 얼마큼 받기로 했고, 어떻게 구성되지 정확하게 알기 힘들지만 전체적으로 스톡옵션 규모가 줄어들고 있는 것처럼 보입니다.

4분기에 약간 늘어난 수치도 1, 2분기에 비하면 많이 줄어들었습니다. 그러나 만약 1분기 때도 50m이 넘는 주식 보상을 하게 된다면 첫 흑자전환에 문제가 생길 수 있습니다.

오픈도어의 1분기 가이던스에서는 Adjusted Ebita를 30m~40m으로 잡고 있기 때문에 30m의 주식 보상이 발생하게 되면 무조건 적자입니다. 조정 에비따는 점점 늘어날 테니 올해 흑자 전환은 거의 확실해 보이긴 합니다.

Adjusted Ebita를 모르는 사람을 위해 약간의 설명하고 넘어가자면 조정 에비따는 성장주들이 처음에 스톡옵션을 뿌리는 경우가 많은 걸 감안해서 일회성 비용은 제외하고 남은 에비따를 말합니다.

그래도 오픈도어가 2021년 한 해동안 약 58m의 조정 에비따를 달성했다는 점을 비추어 봤을 때 1분기에만 30~40m의 조정 에비따를 달성했다는 것은 의미가 있긴 합니다.

물론 이와 같은 에비따 성장이 오픈도어의 적자 상태를 변호할 수는 없습니다. 오픈도어의 성장성은 인정하지만 오퍼 패드는 이미 흑자 전환을 시작했기 때문입니다.

오퍼 패드도 마찬가지로 주식 보상이 있었음에도 불구하고 오퍼 패드는 4분기 실적 때 12.8M의 순이익을 발생시켰습니다. 물론 오픈도어만큼의 규모는 아니고 2020년, 2021년 한 해동안 각각 약 13m, 약 30m의 스톡옵션을 줬습니다.

이를 보면 오픈도어가 적자를 낸 이유를 어떻게 포장하던지 간에 좋게 보기는 어려워 보입니다.

그러나 오픈도어의 매출이 성장하고, 순이익이 증가하면서 스톡 옵션의 상대적 규모는 자연스레 줄어들지 않을까요?

 

자본 집약적 산업이자 낮은 그로스 마진

오픈도어가 현금으로 집을 직접 매입하는 만큼 막대한 자금을 가지고 있어야지 팔 집을 미리 살 수 있습니다.

이 뜻은 오픈도어가 사업을 하기 위해서는 앞으로도 자본이 더 필요해질 수도 있다는 것입니다. 이 문제는 적자를 계속해서 내고 있는 오픈도어가 어떻게든 해결해야 하는 문제입니다.

오픈도어가 목표로 하고 있는 그로스 마진은 10퍼센트 정도입니다. 이때 순이익이 얼마나 될지는 모르겠지만 그로스 마진이 10퍼센트이면 순이익이 5퍼센트 넘기가 힘들어 보입니다. 그러나 이해하기 쉽게 순이익 비율을 5프로로 잡고 예를 하나 들어보겠습니다.

제가 3만 불의 집을 사서 3만 3천 불에 팔았고, 여러 비용을 제외하니까 1500불 정도가 이익이 났습니다. 그럼 제 손에 3만 1500불이 있게 됩니다.

오픈도어는 평균적으로 집을 90일 안에 팔기 때문에 1년에 4번 정도 로테이션을 돌릴 수 있다고 생각해보면 총 3만 불을 가지고 약 36000불의 이득을 낼 수 있습니다.

그럼 나는 1년 동안 약 6000불의 매출 즉 약 20퍼센트 정도의 성장을 한 셈입니다. 그러나 엄연히 이건 집 판매부터 구매까지의 기간을 90일로 잡았을 때 제가 생각하는 최대 수치이고, 실제론 이거보다는 적을 것입니다.

최근 나스닥 상황을 보았을 때 외부 자본 없이 10~20 퍼 성장은 요즘 성장주로 인정받기 힘든 수치이기 때문에 오픈도어는 어떻게든 외부의 자금을 끌어 오려고 할 것입니다.

즉 제가 우려하는 것을 구체적으로 말하자면 연평균 20 퍼 이상의 성장을 하기 위해서는 회사 자체 자금으로는 힘들기에 유상증자나 전환사채를 통해 자금을 모을 가능성이 존재한다는 것입니다.

이 확률은 오픈도어가 하고 있거나 하게 될 부가적인 서비스의 성장에 따라 높아질 수도 있고 낮아질 수도 있으니 대출을 비롯한 기타 서비스들을 계속해서 모니터링할 필요가 있다고 생각합니다.

오픈도어는 과연 그로스 마진을 어떻게 개선하는지 계속 지켜봐야 될 것 같다.

아직은 미숙한 비즈니스

현재 조식이는 한국에 살고 있기 때문에 오픈도어를 써 볼 기회가 없습니다. 얼마나 좋은지 현지의 관점으로 들여다볼 기회가 적습니다. 이 때문에 오픈도어의 후기, 후기 중에서도 나쁜 부분을 유심히 봅니다.

좋은 부분은 이미 자료가 넘쳐나지만 리스크에 대해서는 자료가 적은 것이 나쁜 부분을 자세히 보는 이유입니다. 여러 영상을 찾아보던 도중 한국인이 실제로 이용해 본 후기를 유튜브에서 찾을 수 있었습니다.

그 영상(아빠 황소 채널)을 보며 오픈도어의 단점을 확실히 알 수 있었습니다.

일단 첫 번째로 오픈도어는 집을 바로 살 필요 없이 모기지 대출이 나올 때까지 일정 유예기간을 주는데 오픈도어의 주택 관리 시스템에서 허점을 봤습니다.

오픈도어는 현금으로 주택을 구매한 뒤 바이어가 모기지 대출을 받을 수 있도록 120일간의 기간을 주고 매매 가격의 1%에 해당하는 현금 구매 대행 수수료를 부과한다고 합니다. 그리고 만약 만약 120일 내에 대출을 받으면 별도의 수수료는 없다. 하지만 이 기간 동안 대출을 받지 못할 경우 추가로 120일간의 기간이 주어지고 필요한 대출이 나올 때까지 매매 가격의 0.02%에 해당하는 수수료가 매일 부과됩니다. -http://m.koreatimes.com/article/20210901/1378666

유예기간 동안 안에만 돈을 내면 문제가 없으며 그 기간 동안 오픈도어가 집을 관리해주기로 약속되어 있기에 그 약속을 제대로 이행해야지 고객 신뢰도를 높일 수 있습니다.

그런데 영상을 보니 오픈도어에서 제대로 된 사람을 쓰지 않아 자칫하다가 마당에 있는 풀들이 다 죽을 뻔했다고 합니다. 결국, 구매자 본인이 직접 가서 마당을 관리했다고 합니다.

이를 보면 오픈도어는 아직까지 전문적인 인력을 구하는데 어려움을 겪고 있다는 것을 알 수 있었습니다. 여기서 끝이 아닙니다. 이번엔 페이백 관련 문제가 오픈도어 측에서 발생했습니다.

오픈도어는 자신한테 집을 팔고 나서 자신한테 집을 사면 수수료를 페이백해주는 서비스를 진행합니다. 그런데 이 페이백이 원래 들어와야 할 것보다 추가되어서 들어온 것입니다.

이 부분도 아직 스타트업이다 보니 회사의 체계가 제대로 잡혀있지는 않는구나라는 것을 알 수 있었습니다.

마지막으로 써 볼 문제는 오픈도어 후기에서 가장 많이 보이는 문제입니다. 오픈도어에서 제시하는 가격이 너무 낮다는 것입니다. 현재 미국에서는 집을 내놓기만 해도 서로 사겠다고 덤벼드는 상황인데 낮게 제시된 오퍼는 오픈도어가 아직 판매자와의 갭을 AI로 메꾸는 작업이 완성형이 아니라는 것을 알 수 있었습니다.

지금까지 제시한 문제 말고도 몇 가지의 문제점이 있었지만 가장 크게 와닿았던 문제 3가지만 정리해보았습니다. 지금에야 워낙 부동산의 열기가 뜨거운지라 이런 상황에 익숙하지 못한 오픈도어가 버거워하고 있는 것 같습니다.

시간이 지나면 이러한 문제는 오픈도어가 점차 쌓아갈 경험으로 무마시킬 수 있을 것입니다. 만약에 이러한 문제들이 지속되게 된다면 사용자들이 오픈도어를 떠나가는 상황을 초래할 것입니다.

오픈도어 외형 성장에만 집중해서 내실을 다지지 못하고 있는 건 아닐까?

 

낮은 그로스 마진도 걱정되고 만약 금리 인상을 급격하게 한다면 이조차 유지할 수 있을지 걱정이네

오픈도어의 목표 그로스 마진은 10프로 정도이고, 공헌 마진은 6~8퍼센트 정도로 알고 있습니다. 이게 목표 마진이기 때문에 어떻게 보면 오픈도어가 생각하는 이상적인 마진율이라고 할 수 있습니다.

오픈도어가 목표로 하는 10프로의 그로스 마진은 높은 마진율이 아닙니다. 클라우드나 IT기업의 그로스 마진은 8~90퍼센트 가까이 되고, 일반적인 제조업체도 10퍼센트 나오는 업체는 드뭅니다.

애플의 그로스 마진율은 43프로 정도이고, TSMC는 52프로, 인텔 53프로 정도입니다. 그로스 마진 자체가 인건비나 세금 등등을 포함한 수치이기에 순이익보다 크게 잡히는 것이 당연합니다. 오픈도어는 이들 기업보다 마진율이 작고, 마진율의 변동성이 크기에 높은 멀티플을 주기 힘들 수도 있습니다.

지금까지 여러 회사를 본 결과 그로스 마진이 30퍼센트 이하인 기업을 거의 본 적이 없습니다. 플라핑 비즈니스가 워낙 인건비가 많이 들어가는 아이 바잉 서비스에서는 더더욱 낮은 그로스 마진이 걱정됩니다.

현재의 오픈도어의 그로스 마진이 집값 상승률 덕분에 올라있는 거 아니냐는 질문에 90일 안에 집을 팔아야 하기 때문에 집값 상승률이 아이 바잉 산업의 그로스 마진에 영향을 크게 영향을 주지 않았다고 오픈도어 측에선 말하고 있긴 합니다.

그러나 우리는 논리적으로 이 부분을 분석해볼 필요가 있습니다. 미국 Case Shiller 주택 가격 지수를 한 번 살펴보겠습니다. 이는 미국에서 주택 가격 상승을 고려할 때 자주 쓰는 지표로 이 지수를 보며 주택 가격 상승이 얼마나 높게 나타나고 있는지 알 수 있습니다.

2021년도에는 미국에서도 주택 가격이 폭등해서 월 단위로 1~2 퍼씩 계속해서 올랐습니다. 2021년 1분기에는 1퍼센트씩 월 단위의 상승률을 보이다가 2분기 때는 2퍼센트 이상의 상승률, 3분기와 4분기 때는 1퍼센트의 상승률을 보여왔습니다.

5년 차트를 보았을 때 월 단위로 -0.5 퍼센트에서 1퍼센트의 상승률을 보여왔던 것을 생각하면 코로나 때 엄청난 유동성으로 인해 집값이 많이 뛰었다는 것을 알 수 있습니다. 그렇다면 오픈도어는 그로스 마진에서 얼마나 집 값 상승의 영향을 받았을지 알아보겠습니다.

월마다 1~2퍼센트의 집값 상승을 보여왔으니 3달 동안 최소 3퍼센트의 이익을 보게 된 것입니다. 하지만 이걸 있는 그대로 받아들이면 안 되는 게 이 같은 집 값 과열로 인해 오픈도어가 어느 정도 자체적인 적정가보다 어느 정도 높은 금액을 주고 구매를 했을 것입니다.

그럼에도 불구하고 제 생각에는 2분기와 3분기에 1~2퍼센트의 그로스 마진 상승 영향을 받았을 거라고 생각했지만 실제로 3분기 약 12퍼센트의 그로스 마진이 4분기에 약 8퍼센트로 쪼그라든 것을 보며 집값의 영향을 3~4프로 정도 받았다는 것을 예측할 수 있었습니다.

2016년도부터 이어진 금리 인상과 다르게 코로나로 인한 유동성 회수를 위한 금리인상은 상대적으로 급격한 속도로 진행될 확률이 높습니다. 이에 대한 데이터가 오픈도어는 없습니다.

오픈도어는 2014년도에 설립되었기 때문에 2008년 금융위기, 2000년 초반 IT버블을 겪은 적이 없으며, 볼커의 무지막지한 금리인상을 당해낸 적도 없습니다. 이 부분이 매우 우려됩니다.

아마 코로나로 인해 집값 상승률이 월간 1퍼센트씩만 떨어진다고 해도 현재 그로스 마진에서 3~4프로는 날아갈 것입니다. 이 부분에 있어 목표 그로스 마진을 달성하고 목표로 설정한 그로스 마진을 넘으려면 부가 서비스를 잘 운영해야 될 것입니다.

지금까지 금리인상으로 인한 우려와 낮은 그로스 마진에 대해서 서술했지만 역으로 금리인상이 그로스 마진을 높이는 데 도움이 될 수 있을 것이라고도 생각합니다. 그 이유는 뒤에 장점 파트에서 설명해보겠습니다

부채가 무서운 속도로 늘어나고 있다 (재무제표)

부채비율은 총부채 대비 총자본이 얼마나 있는지로 계산됩니다. 100프로 미만이면 매우 건전하고, 200프로 이상이면 건전하지 못하다고 평가하는 것이 일반적인 평가입니다. 그렇다면 오픈도어는 부채비율이 얼마나 될까요?

총자본은 총자산에서 총부채를 뺀 값으로 계산되는데 야후 파이낸스를 보았을 때 약 9.5B가 총자산이고, 약 7.2B가 총부채이니 부채율이 3~400프로 정도 됩니다. 적은 수치라고 보기 어렵지만 유동비율이 3~400프로가 아니여서 다행입니다.

오픈도어가 한 번도 순이익이 플러스가 난 적이 없는 기업임을 고려하면 부채비율이 높은 것은 오픈도어의 부채를 부각합니다. 그렇다면 원래부터 부채가 많은 기업이었는지 2020년 4분기 재무제표를 통해 보겠습니다.

2020년 4분기에는 부채비율이 100프로 이하였습니다. 1년 동안 부채가 약 0.6B에서 약 7.2B로 거의 12배가 늘었습니다. 이는 총자산이 5배도 늘지 않은 것도 비교했을 때 굉장히 빠르게 부채가 늘고 있다고 볼 수 있습니다.

그렇다면 왜 부채가 갑자기 늘었는지 재고(오픈도어가 가진 부동산)를 통해 살펴보겠습니다. 오픈도어는 2020년 4분기에 인벤토리의 가치가 약 0.5B 정도였습니다. 그런데 2021년 4분기에 부동산 재고가 6.1B로 급격하게 늘었습니다.

총부채가 같은 기간 6.7B 정도 늘어난 것을 보았을 때 부채는 집을 사기 위한 대출이었음을 짐작할 수 있습니다. 앞으로도 매출을 공격적으로 늘리기 위해서 부채를 늘리는 것을 감행할 수 있으나 총자산보다 총부채가 높아질 정도로 부채를 늘리지는 않을 것이기에 현재 부채가 한계인 것처럼 보입니다.

이제는 오픈도어가 매출 성장률을 계속해서 유지하기 위해서는 대출이 아닌 다른 방식으로 돈을 가져와야 될 것입니다. 아마 6B정도의 재고면 24B까지의 매출은 달성할 것으로 보이나 그 이후에는 유상증자가 유력하지 않나라는 생각을 조심스레 해봅니다.

높은 부채비율은 오픈도어의 순이익에도 영향을 줍니다. 애초에 그로스 마진이 10 퍼가 안 나오는 회사기에 이자부담이 커질 수 있습니다. 현금 흐름이 계속해서 마이너스가 된다면 오픈도어가 하고 있는 아이 바잉 산업을 지속하지 못할 수도 있습니다.

잠재력이 큰 시장

오픈도어가 사업하고 있는 부동산 시장은 규모가 엄청 큽니다. 오퍼 패드 자료에 따르면 전체 부동산 시장 규모는 1.9조 달러로 한화로 거의 2000조가 넘습니다.

이 데이터는 오픈도어랑 오퍼 패드가 제시한 데이터이기 때문에 자신의 회사에게 유리한 정보를 가지고 왔을 가능성이 높기 때문에 완전히 믿을 필요는 없지만 미국 부동산 시장의 규모가 큰 것은 확실해 보입니다.

이 시장에서 오픈도어는 500억 달러를 우선적인 목표로 잡고 있습니다. 현재의 성장세를 보았을 때 500억 달러라는 목표치가 허황되어 보이지 않습니다. 오픈도어가 목표로 하는 50B를 이루기 위한 예상 조건을 보면 오히려 현실적인 목표로 보이기도 합니다.

오픈도어는 50조 원 이상의 매출을 발생시키기 위해서는 100개의 시장에서 4퍼센트의 점유율을 가지게 되었을 때 50B의 매출을 만들어 낼 수 있을 것이라고 회사 ir자료에서 말하고 있습니다.

그렇다면 왜 조식이는 50B의 매출이 발생시키는 조건이 어렵지 않다고 말하고 있는 걸까요? 조건을 보면 첫 번째로는 서비스 가능 지역을 북미 100개의 지역으로 확장하는 것이고, 두 번째 조건을 보면 4퍼센트의 점유율을 달성하는 것입니다. 그럼 먼저 서비스 가능 지역 100개의 가능성 여부부터 살펴보겠습니다.

오픈도어는 2021년 한 해 동안에만 북미 23개에 지역에 아이 바잉 서비스를 제공하기 시작했습니다. 2020년까지는 21개의 지역에만 서비스를 제공했던 것을 고려하면 100퍼센트 이상 론칭된 시장 규모가 증가한 것입니다.

100퍼센트 이상 서비스 가능한 시장의 규모를 확장시킨 것이 의미 있는 이유는 오퍼 패드는 서비스 가능 지역을 14개에서 21개로 증가시키는 데 그쳤기 때문입니다. 경쟁자가 시장 규모를 50퍼센트 밖에 늘리지 못할 때 오픈도어는 2배를 늘려버린 것입니다.

이 같은 폭발적인 속도로 시장 규모를 지속적으로 늘려나간다면 100개의 서비스 가능 지역은 불가능보다는 가능에 더 가까운 것 같습니다.

그렇다면 4퍼센트의 시장 점유율은 현실적인지 최근 오픈도어가 서비스하고 있는 시장 점유율과 아이 바잉 시장의 규모를 보면서 현실적으로 이룰 수 있는 목표인지 확인해 보겠습니다.

부동산에 대한 컨설팅과 글을 주로 쓰고 있는 마이크 델프레데의 자료에 따르면 아이 바잉 시장 규모가 2020년 전체 부동산 시장의 0.3퍼센트 정도에서 2021년 1.3퍼센트로 빠르게 증가했다고 합니다.

1년 동안 아이 바잉 시장이 거의 4배의 성장을 이뤄낸 것입니다. 2021년 총 아이 바잉으로 70,000채의 집을 팔았으며 이는 2019년 0.5~0.7퍼센트의 아이 바잉 점유율과 비교해서도 크게 오른 수치입니다.

이처럼 ibuying에 대한 북미에서 관심도가 올라가고 있고, 실제 이용이 증가하고 있다는 것을 의미합니다. 앞으로도 아이 바잉으로 집을 사고파는 것이 편리하다는 인식을 고객들에게 심어준다면 아이 바잉 점유율은 계속해서 증가할 것입니다.

구글 트렌드에서는 아이 바잉 검색량이 줄어들고 있지 않느냐고 반박하는 사람이 있을 수 있는데 이는 오픈도어의 주가가 폭등할 때 오픈도어를 비롯한 아이 바잉 비즈니스를 하는 주식들에 대한 관심도가 일시적으로 높아진 것이고, 원래대로 돌아오고 있는 중인 것이라고 생각되므로 크게 걱정할 필요는 없는 것 같습니다.

그리고 위의 1.3퍼센트의 점유율은 전체 부동산 시장 중 아이 바잉 비즈니스의 점유율이지 아이 바잉 서비스 지역 내에서 아이 바잉의 점유율이 아닙니다. 실제로 자료를 보면 아이 바잉 비즈니스의 점유율은 더욱 두드러집니다.

예를 하나 들자면 상위 10개의 아이바잉 시장의 점유율은 2020년 4분기에서 2021년 1분기로 넘어가는 기간에 1.5배에서 2배에 가까운 점유율 상승을 보였으며 피닉스 주 같은 경우에는 2020년 4분기 아이바잉 시장 점유율 2.1퍼센트에서 2021년 3분기 때는 점유율이 10퍼센트를 넘어갔습니다.

이러한 아이바잉 시장의 폭발적인 성장은 오픈도어가 목표로 하는 4퍼센트의 market shsre의 가능성을 뒷받침합니다.

그러나 오픈도어의 가장 무서운 부분은 아이바잉 시장 점유율입니다.

시장 점유율 1등

페이팔의 창립자인 피터 틸이 어떤 기업에 투자하기 전에 중요하게 보는 부분이 독점 기업인지 아닌지라고 합니다. 시장의 1등이 아닌 독점기업이 여야지 가격 결정권을 가지고 있고, 독점기업은 스스로 시장의 상황을 바꿀 수 있습니다.

왜 제가 독점기업에 대한 이야기를 꺼냈을까요? 네 여러분이 생각하시는 것처럼 오픈도어는 단순한 아이 바잉 사업자가 아닙니다. 아이 바잉이라는 개념을 최초로 생각해낸 회사이자 현 아이 바잉에서 가장 높은 점유율을 가지고 있는 회사입니다.

또한 오픈도어는 단순한 1등이 아닌 과독점 기업입니다. 여기서 아이 바잉 시장에 대해 작은 관심을 가지고 있는 사람들은 질로우가 빠르게 추격하고 있으니 오픈도어를 이제는 독점기업이라고 부르기에는 무리가 있다고 합니다.

맞습니다. 한 때는 미국 부동산에서 광고(?) 서비스로 입지가 단단한 질로우가 아이 바잉 시장에 진출을 선언한 이후에 약 30프로의 점유율까지 차지할 정도로 빠르게 점유율을 늘려나갔습니다.

그러나 질로우는 3분기 실적 발표 전부터 언론에서는 질로우가 집 판매 비용을 구매 비용보다 현저하게 낮은 가격으로 책정해서 팔고 있다고 질로우의 아이 바잉 사업에 대한 의문을 가지고 시작했습니다.

언론들의 예상대로 3분기 실적 발표 때 질로우의 CEO는 아이 바잉 사업에서 가격 측정을 잘못하는 바람에 높은 가격에 집을 사게 되었고, 이것들을 처분하느라 많은 손해를 보고 있다고 실토했습니다.

이 와중에 오픈도어와 오퍼 패드는 목표 그로스 마진인 10퍼센트 근처인 gross margin은 8.9퍼센트, 오퍼 패드의 그로스 마진은 9.8퍼센트를 기록해서 안정적인 성과를 기록했으니 질로우

결국, 질로우는 아이 바잉 사업을 포기하고, 남은 재고는 빠르게 처리하겠다고 발표했습니다. 약 30프로의 점유율이 붕 떠버리게 된 것입니다.

이 점유율을 오픈도어가 다 가져가지는 못 하겠지만 가장 마켓 셰어를 계속해서 많이 가져가는 것은 기정사실인 것 같습니다. 왜냐하면 오픈도어는 질로우가 있었을 때도 50퍼센트 이상의 점유율을 계속해서 내오던 기업이기 때문입니다.

질로우를 제외하면 현재 아이 바잉 2위 사업자는 오퍼 패드인데 오퍼 패드가 2021년 한 해동안 6373채를 팔았고, 오픈도어가 21725채를 팔았습니다. 3배 이상의 판매개수 차이입니다.

아이 바잉 서비스 가능한 시장도 오퍼 패드에 비해 2배 이상 차이 나기 때문에 초기 시장 선점효과도 누릴 수 있고, 최근에는 캐나다 인력을 구하고 있는 것을 보면 아이 바잉 사업자 최초로 캐나다 진출을 할 것으로 보입니다.

이는 오픈도어를 계속해서 과독점 기업으로 만들 것입니다. 그렇다면 이번엔 왜 아이 바잉 비즈니스에서 독점이 중요한지 설명해보겠습니다.

만약 미국의 부동산 불황이 닥치게 되었을 때, 아이 바잉 회사들은 서비스 수수료를 조정할 필요가 있을 것입니다. 지금 받는 수수료보다 수수료를 높여야지 목표로 하는 그로스 마진을 맞출 수 있을 것입니다.

이때 오픈도어가 독점을 하고 있다면 아이 바잉 사업자들의 수수료 결정권이 오픈도어의 손에 달려 있을 것입니다. 오퍼 패드도 레드핀도 오픈도어의 수수료 정책을 따라 할 확률이 높습니다. 시장 독점자가 아니면 가격 결정권이 없는 것은 당연한 시장의 이치입니다.

여기서 놀라운 사실 하나 - 오퍼 패드는 시장 1등이 아님에도 psr이 오픈도어보다 높다.

 

합리적인 수수료 가격

오픈도어 홈페이지에 가보면 집을 사는데 들어가는 수수료가 5 퍼입니다. 5퍼센트 수치만 들으면 누가 부동산 수수료를 5퍼센트나 내냐는 사람들이 있을 것입니다. 5퍼센트 수수료 자체만 보았을 때 이러한 반응이 이해가 안 되는 것은 아닙니다.

우리나라는 부동산 중개 수수료가 1퍼센트도 안 되기 때문입니다. 그렇기에 5퍼센트라는 수수료는 오픈도어가 사업하는데 큰 걸림돌이 될 것이라고 주장하는 사람들도 보았습니다.

그러나 이러한 주장은 제대로 조사를 해보지 않은 사람들이 퍼트리는 가짜 정보입니다. 오히려 오픈도어의 부동산 중개 수수료는 미국 부동산 중개 수수료와 비교했을 때 합리적인 편입니다.

국토연구원에 따르면 미국의 부동산 중개보수 요율은 3.5~6%, 캐나다와 영국은 각각 3~7%, 2~3.5% 선에서 정해지고 매도인이 부담한다고 합니다. 심지어 프랑스 같은 경우에는 매수, 매도인이 쌍방으로 수수료를 부담하긴 하지만 10퍼센트까지 수수료가 올라갑니다.

http://news.bizwatch.co.kr/article/real_estate/2020/09/18/0003

[언택트 부동산]미국 '억소리' 나는 중개수수료, 이유 있다

미국의 부동산 수수료율이 3.5 퍼에서 6 퍼라고 하지만 실제로 주택을 거래할 때 5퍼센트에서 6퍼센트가 업계 표준이라고 합니다. 그러니 오픈도어의 수수료가 비싸다고 할 수 없습니다.

심지어 오픈도어는 100퍼센트 현금 오퍼를 하고, 빠르면 일주일 더 빠르면 3일 안에 거래를 구매를 완료하기도 합니다. 괜히 집을 팔기 위해서 번거로움을 만들 필요가 없습니다.

그런데 수수료도 전통적인 방식에 비해서 차이가 없다면 굉장한 가격 경쟁력을 가지고 있는 것처럼 보입니다. 심지어 100퍼센트 캐시 오퍼니까요!!!

오픈도어의 수수료 가격은 매우 적절한 가격인 것처럼 보인다.

 

훌륭한 임원진

회사의 방향성을 결정하는 것은 CEO이며 회사의 업무의 효율성을 결정하는 것은 임원이라고 생각합니다. 아무리 좋은 사업이라도 추진력이 부족한 사람이 회사를 이끈다면 그 회사는 금방 무너질 것이며, 아무리 똑똑한 사람이라도 사업을 성공적으로 이끈 경험이 없는 사람이라면 회사를 불안하게 만들 것입니다.

오픈도어는 이 부분에서 합격점을 주고 싶습니다. 오픈도어의 설립자 에릭 우에 대해서 일대기를 듣고 나면 이 사람 정말 대단한 사람이구나라는 말이 자연스럽게 나올 것입니다.

에릭 우는 중국 유학생으로 애리조나 대학교에서 대학 생활을 하였습니다. 대학생 때 받은 장학금으로 친구들과 노는 데 사용하지 않고, 오히려 부업을 통해 돈을 아껴서 주택을 구입했습니다. 이러한 에릭 우의 특성은 검소한 오픈도어의 문화를 만들어가고 있습니다.

첫 부동산은 애리조나 투산에 있는 3 배드룸 주택이었습니다. 남는 방은 렌트로 돌려서 생활금과 학자금을 충당했으며 계속해서 부동산을 확장시켰습니다. 결국, 2005년 대학을 졸업할 때 25개의 프로퍼티를 포함한 부동산 포트폴리오를 가질 정도로 규모를 확장했습니다.

에릭 우는 여기서 그치지 않고 2011년에는 movity와 rentadvisor라는 부동산 관련 회사를 만들어 결국 성공적으로 회사를 피인수로 이끌었습니다. 특히 movity라는 회사는 세입자를 위한 소음, 범죄율, 부동산 가격 등을 알려주는 기발한 아이디어를 가진 스타트업이었는데, truila에 인수되었습니다.

이미 대학생 때부터 25개의 부동산 포트폴리오를 이끌고, 대학을 졸업하고는 2개의 부동산 관련 회사를 성공적으로 운영한 에릭 우가 차린 회사가 오픈도어입니다. 그러니 부동산 쪽에서만큼은 뛰어난 전문성을 지니고 있다고 생각합니다.

에릭 우 말고도 공동 창업자이자 CTO인 이안 웡은 스퀘어에서 머신 러닝을 구축한 경험이 있습니다. 스퀘어의 초창기에 일했던 만큼 스퀘어의 성장기를 같이 보냈으며 스탠퍼드 대학교에서 전기 공학 및 통계학 학위가 있습니다.

이안 웡이 가진 머신 러닝 지식과 에릭 우의 부동산 지식의 시너지를 가장 잘 낼 수 있는 사업을 하고 있기 때문에 앞으로 오픈도어가 나아가야 할 방향성에 있어 이 둘은 매우 중요한 역할을 할 것으로 보입니다.

더 놀라운 것은 에릭 우, 이안 웡 말고도 훌륭한 임원진이 많습니다. 오픈도어의 최고 투자책임자는 ishaers의 global investing의 head를 맡은 경험이 있는 인물이며 Chief customer officer는 맥킨리에서 일했던 사람일 뿐만 아니라 야후, 고 대디 등에서 책임자 역할로 일했던 사람들로 구성되어 있습니다.

스타트업이다 보니 헤드 경험이 없는 사람들이 임원이 되는 경우가 많은데 오픈도어는 임원진들이 이미 책임자 역할 경험이 있는 사람들로 구성되어 있습니다. 전에 근무했던 회사들을 이름들만 봐도 임원진들이 얼마나 많은 직원들을 이끌어봤는지 알 수 있습니다.

오픈도어의 부가적인 사업의 성장

오픈도어가 시장 영향력이 점점 커지기 시작한다면 더 이상 아이 바잉 사업자로만 남아있지 않을 것입니다. 애스크로 서비스, 대출 서비스 등 다양한 분야로 진출할 것이고, 지금 확장해나가고 있는 과정입니다.

오픈도어의 아이 바잉 비즈니스가 성장할수록 부동산 섹터에 포함되어 있는 비즈니스들을 오픈도어 앱 또는 사이트에 추가할 것이고, 성공확률은 높아질 것입니다.

이미 오픈도어는 애스크로 시장에서 유의미한 성장률을 보여주고 있습니다. 아직 오픈도어가 애스크로 서비스의 매출을 따로 밝히고 있지는 않지만 전년 대비 140프로 성장했다고 합니다.

모기지 시장에서도 오픈도어는 야망을 드러내고 있으며 reddoor인수를 통해 야망을 표출했습니다. 레드도어는 오픈도어가 하고자 하는 모기지 사업의 첫 단추가 될 것이고, 레드도어의 경험은 모기지 시장에 성공적으로 안착할 수 있도록 도울 것입니다.

그러나 아직까지 모기지 시장에서 사업 확장 속도는 레드핀에 비해서 뒤쳐지고 있는 것 같아 보입니다. Morgage loan orginator(MLO)가 많을수록 대출을 해 줄 수 있는 사람들이 많아지는데 이 수치가 질로우나 레드핀에 비해서 많이 떨어집니다.

레드핀은 1억 3500만 달러에 인수한 Bay Equity home loans덕분에 485개의 명단을 늘려서 500개 이상으로 늘린 반면 오픈도어는 아직 40개도 되지 않습니다.

레드도어가 가진 MLO가 10개밖에 안되기 때문입니다. 물론 레드도어가 가진 경험은 무시 못하지만 수익 다각화를 위해서는 좀 더 공격적인 투자를 할 필요가 있다고 생각합니다. 참고로 ROKET MORGAGE와 BETTER MORGAGE는 1만 개 이상의 MLO를 가지고 있습니다.

이밖에도 오픈도어가 가진 인테리어와 리모델링 기술을 활용한 비즈니스도 활용할 기회가 있다고 개인적으로 생각합니다. 현시점에서는 오픈도어가 가진 집 재고를 관리하고 수리하는 인원도 부족하기에 이런 사업으로 확장시키는 것은 무리라고 생각하기는 합니다.

그러나 잠재력이 있어 보이는 것은 맞습니다. 미국은 아파트에 인구가 밀집되어 있는 나라가 아니고 개인 주택을 소유하고 있는 사람들이 많기 때문에 미국 리노베이션 시장이 2023년에는 4546억 달러까지 성장할 것으로 예측되고 있습니다.

실제로 오픈도어가 리모델링 사업까지 진출할 여력이 있을지는 의문이 들기는 하지만 오픈도어를 사용하는 사람들이 더 많아지고, 브랜드 충성도가 커지게 된다면 충분히 리노베이션 사업으로 사업영역을 확장했을 때 성공 여력이 있다고 생각합니다.

오픈도어는 부동산계의 슈퍼앱으로 성장할 잠재력이 있습니다.

 

미국 부동산 시장의 긍정적인 전망

2008년 서브프라임 모기지 사태가 일어나기 전에 미국 정부는 부동산 개발을 장려했습니다. 미국 정부는 페니 메이와 프레디맥을 통해 저소득자들이 대출을 받기 쉽도록 유동화 증권으로 만들었고, 정부 차원에서 개인에게 집을 마련할 수 있도록 정책적으로도 밀어줬습니다.

이 때문에 미국 신규 건설 착공 숫자는 기하급수적으로 늘어났고 수치적으로도 1990년에 비해 2000년대 초반에 2~3배 착공 숫자가 늘었습니다. 그러나 2008년 금융위기 이후 건설업자들은 줄줄이 파산했고, 남아있는 건설업자조차 주택을 짓는 데 있어 조심스러워졌습니다.

그래서 아직도 신규 건설 착공 숫자는 1990년대 수준에 머물러있습니다. 지금의 폭발적인 수요를 충족하기 위해서 바이든은 10만 호의 주택 공급을 약속했으나 현재 미국의 주택 부족을 잡기에는 역부족입니다.

애초에 프레디맥과 전미부동산중개개인협회(NAR)에 따르면 최소 380만 호가 부족하다는데 10만 호를 공급한다는데 많이 부족해 보입니다. 여기서 추가로 백악관이 의회에 제출한 인프라 투자 계획에 따르면 200만 호 정도 규모의 주택공급이 가능하다고 보고 있으나 이것마저 쉽지 않아 보입니다.

이것은 백악관의 계획일 뿐이기에 수정될 확률이 높기 때문에 200만 호 정도의 주택 공급도 쉽지 않아 보입니다. 만약 설령 통과된다고 해도 200만 호로는 턱없이 부족할 뿐 아니라 부동산 대책 이후 공급까지 3~5년 정도를 잡아야 한다는 것을 고려하면 당분간의 부동산 열기는 식지 않을 것으로 보입니다.

현재 밀레니얼 세대들이 집을 본격적으로 구하기 시작한 만큼 수요도 충분합니다. 한 설문조사에서는 밀레니얼 세대들의 60퍼센트가 주택구입의사를 밝혔다고 합니다.


미국 주택 공급이 수요를 따라가지 못한다는 것은 수치로도 나옵니다. 실제로 레드핀 리포트에 따르면 미국 전역에서 이번 연도 1월에 매물이 올라온 지 2주 내에 판매된 매물이 45퍼센트에 달한다고 합니다. 또한 1주 내에 계약 협상 들어간 매물이 35퍼센트였습니다.

이 때문에 주택 재고는 NAR이 집계를 시작한 1999년 이후 최저치를 기록하고 있다고 합니다. 물론 투기성 매물도 있겠지만 주택 재고가 너무 부족하기에 금리인상기 때도 가격 상승은 있어갈 것 같습니다.

그렇다면 전 세계 선진국들이 저출산으로 힘들어하고 있으니 점차 주택 문제가 줄어들지 않을까라고 물을 수도 있습니다. 아닐 거 같습니다. 미국 출산율은 1.6명 정도로 인구를 방어할 여력도 충분합니다.

“美 집값 16% 급등” 골드만삭스가 폭등론에 빠진 이유

 

오픈도어가 이미 약 6조 원의 부동산 재고를 쌓아둔 지금 부동산 재고로 인해 이득을 볼 확률은 높아 보입니다.

 

부동산 시장이 만약 식는다고 해도 no problem

물론 유동성이 엄청난 현재보단 금리인상이 된 미래에 열풍은 어느 정도 식을 수도 있습니다. 그러나 위의 이유로 오픈도어가 부동산 거래량 급감으로 힘들어하는 일은 발생하지 않을 것 같으며 오히려 금리인상으로 이익을 볼 가능성이 높습니다.

오히려 오픈도어는 부동산 열기가 너무 뜨거워도 손해를 봅니다. 예를 들어 부동산 거래량이 너무 많을 경우에 판매자들은 오픈도어에게 집을 팔 필요가 없습니다. 더 비싸게 주겠다는 사람이 널려 있기 때문입니다.

이때 오픈도어는 적정 가격보다 더 가격을 높게 불러야 하며 가격 책정에 실수를 할 확률이 높아집니다. 질로우가 이 때문에 가격 책정에서 오류가 났고, 엄청난 손해를 봤었습니다.

그러나 열기가 어느 정도 줄어들게 되면 빠르게 집을 팔고, 현금으로 즉시 돈을 받고 싶은 사람들이 오픈도어에게 올 확률이 높아집니다. 이 같은 경우에는 오픈도어가 가격 예측을 더 쉽게 할 수 있습니다. 실제로 동종 업계인 오퍼 패드 관계자는 방송에 나와 집을 사는 데 있어 어려움을 겪었다고 말했습니다.

부동산 열기가 식어버려 생기는 집값 하락은 애초에 오픈도어가 90일 안에 집을 파는 것을 목표로 하기에 큰 손해로 이어지지 않을 것입니다. 부동산 판매자는 집이 안 나가기에 적정 가격보다 더 싸게 오픈도어에 집을 팔 확률도 높아지기에 가격 상쇄가 가능하다고 생각됩니다.

즉, 정리해보자면 미국 부동산 시장에 대한 관심도는 여전할 것이라고 생각되기 때문에 거래량 감소는 이뤄질 확률은 낮으며 오히려 금리인상으로 인해 부동산 열기가 식게 된다고 해도 오픈도어는 여전히 사업을 잘할 것으로 생각됩니다.

와, 그러면 오픈도어는 부동산 열기가 미래에 식는 경우가 있다고 해도 방어가 가능하다는 거네- yes

 

마무리로 몇 가지 더

이미 위에서 오픈도어에 대해 자세히 설명했지만 추가로 말할 내용이 조금 더 있습니다. 밑의 서술된 내용을 소주제로 표현하기에는 분량이 애매해서 간략하게 마무리 파트에 쓰겠습니다.

오픈도어는 차마스와 손정의의 투자를 받았을 정도로 잠재력을 인정받은 상황입니다. 그러나 지나친 스톡옵션과 내부자 매도로 인해 하방 지지대를 만들지 못하고 있는 것 같습니다.

그리고 오픈도어가 리모델링 후 집을 되파는 회사이기에 원자재 인플레이션이 발생 시 이익률이 떨어질 수 있다는 것을 유의해야 합니다.

마지막으로 아이바잉 사업에 대한 미국 정부의 규제가 있을 수 있다는 것을 잊으면 안됩니다.

제가 생각하는 장단점을 모두 담은 글인 만큼 글이 많이 길어졌지만 이 글 하나만으로 오픈도어에 대해 대부분 알아가는 글로 남았으면 좋겠다는 마음으로 썼으니 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

물론, 투자할지 안 할지는 개인이 결정하는 것이겠지만 투자를 안 하더라도 미국의 부동산 상황, 새로운 기업에 대해 알아가는 글이 되었으면 좋겠고, 투자를 하게 된다면 리스크를 확실히 아는 글이 되었으면 좋겠습니다.